華安證券-房地產行業點評：Q1投資銷售延續疲軟，新開工降幅擴大-行業分析-慧博投研資訊

　　主要觀點：

　　事件

　　國家統計局發布2022年1~3月房地產開發投資和銷售數據。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】

　　銷售端：1~3月商品房銷售疲軟，待觀察后續疫情、政策及房企動作

　　2022年1~3月，商品房銷售面積同比-13.8%（1~2月-9.6%），3月單月-17.7%；銷售金額同比-22.7%（1~2月-19.3%），3月單月26.2%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）其中，住宅銷售金額總計同比-25.6%（1~2月-22.1%）。價格維度，2022年1~3月全國銷售均價同比-8.38%（1~2月-10.75%）；區域維度看，東部地區的銷售均價仍居四大區域首位，達13572元/方。往后看，2022年4月至今（截至4月16日）30大中城市高頻成交面積數據表明同比-56.8%。銷售延續1~3月疲態，短期降幅波動南北須要觀察：i）政策先前落地情況，ii）新冠疫情影響，及iii）房企“以價換量”力度。

　　進完工：新開工降幅不斷擴大，“保交付給”下完工未來將會恢復快速增長

　　2022年1~3月新開工同比-17.5%（1~2月-12.1%），3月單月-22.2%。從拿地向動工傳導的角度而言，拿地-銷售普遍存在2~3Q的時滯。細分至城市層面，“土地供應兩集中于”對拿地的節奏已經產生明顯擾動?？紤]到，“三條紅線”、“房地產貸款集中度管理”等調控政策的實行，尤其在投資金額的管控上存在當年拿地金額/當年銷售金額不得多達40%的指標約束，房企拿地態度將愈發謹慎。值得注意的是2022年Q1新開工在拿地端滯后的情況下，也將適當經常出現波動，房企主動調整開工節奏的能力存在弱化的可能。受到2021年集中供地第二輪、第三輪有大批城投公司拿地（第三批成交價地塊中按項目數計城投占比43%），此類項目較小概率將尋求品牌房企合作開發，也是導致項目動工速度上升的因素之一。1~3月完工面積同比-11.5%（1~2月-9.8%），3月單月-15.5%。政府自2021年底以來密集出臺的保交付的政策逐步落地生效，2022年完工有望恢復增長。

　　投資末端：研發投資單月同比轉負，土地投資貢獻持續增加

　　2022年1~3月房地產開發投資完成額同比+0.7%（1~2月+3.7%），3月單月-2.4%。注意到，1~3月土地成交建面同比-41.8%（1~2月-42.3%）?？紤]到，集中供地的實施及“因城施策”下分化，房企拿地策略維持激進，土地市場區域間熱度分化更為顯著，作為開發投資的主要組成部分，未來土地投資對研發投資的貢獻存在之后弱化的可能。此外，今年《政府工作報告》再提新型城鎮化，有序前進城市更新，加上近期鄭州新政再推棚改等，城市更新未來將會在未來“補位”提高房地產開發投資韌性。

　　融資末端：1~3月做到資金同比-19.6%，各細分渠道單月同比皆負

　　2022年1~3月到位資金同比-19.6%（1~2月-17.7%），3月單月23.0%。結構上，3月單月國內貸款（同比-29.7%）、自籌資金（同比-2.3%）、回款（首付+按揭）（同比-32.9%）【其中個人按揭（同比-22.1%）、首付款（同比-37.5%）】。從占比來看，銷售回款仍為主要的資金來源渠道（3月單月占比51.6%，1~3月占比達51.0%），各細分渠道單月同比皆負。隨著政策放松，居民總體按揭需求較上月有所改善，但仍不存在壓力，從央行發布的3月社會融資規模統計數據報告可以印證：3月居民部門貸款恢復正快速增長，當月追加7539億元，短期貸款和中長期貸款分別追加3848億元和3735億元，但同比分別少增1394億元和2504億元。向后看，在良性循環和因城施策政策引領下，在確保居民合理購房市場需求釋放基礎上，融資端未來將會獲得修繕。

　　投資建議

　　時隔“三條紅線”后，“房地產貸款集中度管理”及“土地供應兩集中于”等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。調控風向不變，“以大位為主”仍為主基調，大縮放收的空間較窄。當前板塊估值及倉位已處歷史低位。行業供需兩端有限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協調減輕。建議關注：（1）穩健發展型：保利發展、萬科A、金地集團；（2）茁壯獲益型：金科股份、新城控股；（3）物管優質標的：碧桂園服務、華潤萬象生活、金科服務、寶龍商業等。

　　風險提醒

　　房地產調控政策趨嚴，銷售修繕不及預期，資金面大幅放寬等。